陵府办〔2019〕7号

陵水黎族自治县人民政府办公室

关于印发《陵水黎族自治县农村宅基地

征收补偿参考价格标准》的通知

各乡、镇人民政府，县政府直属各单位，先行试验区党政办公室：

《陵水黎族自治县农村宅基地征收补偿参考价格标准》已经十五届县政府第28次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                          陵水黎族自治县人民政府办公室

                                            2019年1月14日

（此件主动公开）

抄送：县委各部门，县人大办公室，县政协办公室，县人民武装部，县法院，县检察院，省属驻陵单位，各人民团体。

陵水黎族自治县人民政府办公室      2019年1月14日印发

陵水黎族自治县农村宅基地征收补偿参考价格标准

目   录

第一篇 概况

第一节 陵水黎族自治县概况

1.1城市资源状况

（1）地理位置

陵水黎族自治县（以下简称“陵水县”）位于海南岛的东南部，地理坐标为北纬18°22′-18°47′、东经109°45′-110°08′。东濒南海，南与三亚市毗邻，西与保亭县交界，北与万宁市、琼中县接壤。

（2）交通条件

从陵水县城南到三亚凤凰国际机场仅72公里，均有高速公路相连，交通极为便捷。陵保公路使其成为万宁、琼海、文昌至海南中部市县的交通枢纽。陵水县境内公路纵横交错，四通八达。截至2011年10月底，全县有公路147条，全长766.99公里，已实现全县各乡镇通公路。海南环岛高铁已经开通运营，市民可乘坐往返海南沿海各市县美兰机场、凤凰机场。

（3）自然条件

①地势地貌

陵水境内地势西北高，东南低。地形主要由山地、丘陵、平原组成。丘陵与山地主要分布在西北部，平原主要分布在东南沿海。全县大小山岭共24座，最高点为吊罗山三角峰海拔1499.8米。

②气候

陵水属热带岛屿性季风气候，高温多雨，冬天严寒，干湿季分明，夏秋多雨，冬春干燥。年平均气温25.2℃，年平均雨量为1500—2500毫米，主要集中在每年的8—10月份。光照充足，全年无霜，四季常青，是中国少有的天然温室，适宜热带作物和反季节瓜菜的种植。但由于受岛屿性季风的影响，平均每年受3—5次台风的袭击，最大风力达12级，风速40米/秒。

③资源

陵水县境内河流纵横交错，流量大，落差高，水力资源丰富。主要河流有陵水河、都总河、金聪河、港坡河，其中陵水河为最大河流，年平均流量9.3亿立方米，集雨面积1210.7平方公里。自然资源十分丰富。有多种树种分布在吊罗山，其中不乏世界珍稀树种；野生动物方面有一级保护野生动物海南山鹧鸪；二级保护野生动物老鹰，栗（红猫头鹰）、白鹭，省级保护野生动物八哥、金丝燕等十多种；国家一级保护动物海南坡鹿，国家二级保护动物水鹿、狝猴、穿山甲，省级保护动物海南兔、果子狸、黄京、野猪、豪猪、红胸松鼠等。陵水县拥有1223平方公里的责任海域面积。东北起点为分界洲岛，沿135°角为基础向深海伸延12海里，东南与三亚市海域交界。海域共有香水湾、陵水湾、清水湾和土福湾四个海湾；有分界洲岛和南湾半岛；天然港口有新村港、黎安港、水口港、山中港、港坡港、其中最大港口是新村港，水域面积33390亩（潮间带）13530亩，可利用面积18537亩。全县共有旅游景点17处，主要旅游景点有：南湾猴岛、吊罗山国家森林公园、香水湾、分界洲岛、椰子岛、土福湾、清水湾、高峰温泉、陵水县苏维埃政府遗址、日本军队侵陵刻石、三昧寺等，其中南湾猴岛是著名旅游景点，也是全国唯一的中华猕猴自然保护区。

（4）土地面积

陵水县土地总面积为112124.29公顷，其中农用地面积91412.97公顷，建设用地面积9339.79公顷，未利用地11371.53公顷，分别占全县总面积的81.53%、8.33%、10.14%。

1.2历史沿革

陵水黎族自治县历史悠久，早在新石器时期，已有先民繁衍生息。1951年8月14日，成立陵水县人民政府，恢复区建制，以区辖乡。设3个区，辖38个。1955年7月1日，县人民政府改称为“县人委”。同时取消4个区原称，分别改称为桃源区、新村区、南桥区、隆广区。分别管辖9、5、5和7个乡，共26个乡。1961年6月1日，陵水从崖县分出，恢复陵水县建制，除英州镇的公新村、加福村和田仔乡的架马、母调、响水共五个村，于1981年划给南田农场（三亚市）外，行政区划基本稳定下来。1987年12月，陵水县改称陵水黎族自治县。目前，陵水县辖区内共有11个乡镇、3个国营农场。2002年5月省政府批准我县撤乡并镇，把原17个乡镇合并为11个乡镇（即：陵城镇合并为椰林镇，军田乡、田仔乡合并为英州镇，祖关镇、大里乡合并为本号，长城乡合并为新村镇。陵水县现辖9个镇（椰林镇、新村镇、英州镇、本号镇、隆广镇、三才镇、光坡镇、文罗镇、黎安镇）、2个乡（提蒙乡、群英乡），境内有2个国营农场（国营岭门农场、国营南平农场）和吊罗山林区。

1.3 行政区划

陵水黎族自治县现辖9个镇（椰林镇、新村镇、英州镇、本号镇、隆广镇、三才镇、光坡镇、文罗镇、黎安镇）、2个乡（提蒙乡、群英乡），境内有2个国营农场（国营岭门农场、国营南平农场）和吊罗山林区。县政府所在地为椰林镇。截止2016年，陵水县常住人口为385839人。其中，农业人口289308人，非农业人口96531人。流动人口为18525人，总户数为90338户。

1.4 经济发展状况

（1）城市社会经济发展状况

截至2017年6月，陵水县地区生产总值为750356万元，同比增长11%。其中，第一产业增加值267668万元，增长3.1%；第二产业增加值109650万元，增长4.7%；第三产业增加值373038万元，增长20.2%。

上半年，全县固定资产投资累计完成974909万元，同比增长11.5%。其中，房地产投资完成751259万元，增长9.8%。消费品零售总额实现146746万元，同比增长10.6%。累计接待过夜人数达到175.21万人次，同比增长6.6%。接待过夜人数88.54万人次，同比上涨12.4%。外贸进出口总额65181万元，同比增长19.6%。

（2）城市规划与发展目标

2004年陵水县全面编制了《陵水县城市总体规划(2001-2020)》，规划确定了陵水县县城的城市性质为海南省东南部以发展旅游业、海洋业和农副产品加工业为主的生态型山水园林城市。同时，陵水县于2005年对海滨风景名胜区进行了修编，整合“三湾、三岛、两湖、一山、一水”，即香水湾、清水湾、土福湾“三湾”；南湾猴岛、分界洲岛、椰子岛“三岛”；新村泻湖、黎安泻湖“两湖”、吊罗山森林公园“一山”；田仔高峰温泉“一水”打造“珍珠海岸：休闲度假之洲”特色品牌，有序开发滨海旅游、温泉康疗、山区旅游和吊罗山森林等旅游产品。

根据《陵水县城市总体规划(2001-2020)》和《陵水县滨海风景名胜区总体规划》，陵水县确立了以旅游产业促经济发展、坚持“大企业进入、大项目带动”的战略部署。

《陵水县土地利用总体规划（2006-2020年）》将陵水县划分为三个土地利用功能区，即：东南滨海旅游用地区、中部农业综合发展用地区和北部生态保护用地区。

①东南滨海旅游用地区

该区包括主要包括椰林镇、三才镇、黎安镇、新村镇、英州镇、光坡镇南部、文罗镇南部和隆广镇部分。该区以“做强旅游业”的发展目标为导向，因地制宜，在保护生态环境，维护其生态功能的基础上，开发东南滨海乡镇的人文和自然景观资源，形成东南滨海旅游用地区，将旅游业发展成为繁荣地方经济、调整产业结构、促进区域共同发展、扩大对外开放和提高人民生活水平的支柱产业。

②中部农业综合发展用地区

该区域包括提蒙乡、群英乡、本号镇中南、隆广镇大部以及文罗镇、光坡镇、三才镇、椰林镇和英州镇部分。该区充分发挥陵水资源优势，优化调整农业产业结构，大力发展热带高效农业，延伸资源开发的产业链，促进农业产业化的进程。

③北部生态保护用地区

该区域包括本号镇北部、提蒙乡北部、光坡镇东部和北部。在浅山丘陵地区，促进重点小城镇建设与生态产业发展，发展农家风俗旅游，适当开展吊罗山热带雨林山地旅游；在深山区实行生态移民和封山育林相结合，增强山区生态服务功能。

为了加快国际旅游岛建设步伐，2011年11月，海南省委、省政府决定把陵水县黎安片区确定为国际旅游岛先行试验区的起步区，规划面积为65平方公里。先行试验区将建成为解放思想、体制机制创新先行先试的试验区，探索中国滨海城市建设的新路子，打造国家级的重点文化产业聚集区，并建成世界一流的宜居度假胜地，成为中国旅游业与国际标准接轨的区域。海南将按照"三年成势、五年成形、十年成城"总要求，加快海南国际旅游岛先行试验区建设，10年后，这个65平方公里的试验区将新建一座中等规模的滨海新城。

在未来的开发建设中，陵水将推进一区三湾（试验区、清水湾、香水湾、土福湾）的一体化开发，产业布局上将统筹安排，避免同质化。而在基础设施方面，试验区与陵水将实现资源共享，短时期内不再开工建设自来水厂、污水处理厂等市政工程，而是利用陵水现有供水、污水等设施。同时，完善交通网络，连接海棠湾、清水湾、试验区、陵水县城，实现试验区与陵水、三亚的互联互通。

近年来，陵水综合经济实力显著提升，得天独厚的生态环境，再加上体制机制理顺后的先行试验区将扩展发展空间，“三湾”建设、“大三亚旅游经济圈”、低碳产业集聚区、清水湾信息产业园区、高峰温泉旅游区等潜力和空间，都为陵水“十三五”发展带来巨大红利。

当前，陵水县正在大力推进“多规合一”的总体规划编制工作。

1.5 城市建设

（1）基础设施建设

道路交通状况：G98海南环岛高速公路、海南海南环岛高速铁路和海榆东线从境内穿过，其中G98海南环岛高速公路在光坡镇香水湾、椰林镇、英州镇清水湾、英州镇土福湾均有互通式出口。截至2012年底，全县现有公路里程达到813.653公里，其中省道155.742公里，县道115.2公里，农村公路657.91公里，公路密度为每百平方公里72.17公里，初步形成了全县“二横三纵十辐射”的干线骨架，全县11个乡镇、113个行政村都通公路。2018年，推进陵水县滨河北至出海口延长段市政道路工程，长4.849公里，宽21米，全线共设置涵洞9处，小桥2座，大桥1座以及配套的综合管线，另外含堤顶慢行道路面改造5.025km，道路等级为城市次干道，设计速度为40km/h，路面结构为沥青混凝土路面，项目内容包括道路工程、桥涵工程、管线工程、交通安全设施、照明工程、绿化景观工程等。

供水状况：陵水县大小河流共有150多条，水利设施较好，共修建大、中、小型水利工程83宗，其中水库工程67宗，引水工程16宗。还有提水工程39宗。水库总库容量1.9亿立平米，有灌溉面积9350公顷。陵水县首家自来水企业——陵水县自来水厂，始建于1981年并投入生产，供水规模为4万立方米/日，水源来自陵水河进水，负责供应县城居民和工矿仓储用地生产用水。随着陵水经济社会的发展，陵水县自来水厂生产能力已不能满足需求，2006年县政府利用地方财政和中央资金筹建“陵水县青山自来水厂”，总投资5910万元，2007年1月开始投产，日供水量达3万吨。除此，新村镇由民星自来水公司投资兴建新村自来水厂，1996年投建，初始投资规模为1200万元，水厂主要供应新村镇居民生活用水，日生产能力为4000吨。英州镇由雅居乐兴建英州自来水厂，不仅保障英州镇辖区，还计划覆盖新村镇居民及开发区、旅游区用水需要。2018年，水质综合合格率100%，完成冬修水利维修工作。

供电状况：全县电力供应企业以南方电网陵水供电局为主，国有农电总站、小妹水库三级二级电站、吊罗山水电站为辅。水资源理论蕴藏量5.167万千瓦，可开发的装机容量有1.6143万千瓦，已开发利用0.384万千瓦，正在开发的小南平电站，装机容量0.126万千瓦。陵水县境内现有220千伏变电站一座，容量1×150000 KVA；110千伏变电站三座，总容量151500KVA,其中陵水110KV变电站主变2台，容量分别为1×35000 KVA、1×40000KVA；鹅仔110kV变电站主变2台，容量分别是：2×20000KVA；港坡110千伏变电站容量40000KVA；35千伏变电站8座，主变12台，总容量62100千伏安；配变1426台，总容量179730千伏安；35kV输电线路11条，长度135.06公里，10kV配电线路39条，长度1064公里，0.4kV线路1650公里，覆盖全县11个乡镇113个自然村。行政村通电率100%，自然村通电率100%。

通讯状况：目前中国移动、中国电信、中国联通等基站都已基本覆盖全县各行政区域。椰林镇电信包括网络、移动电话、有线电视等，都已开通。以“数字陵水”为目标，加快网络基础设施建设和升级，提高传输速度和网络交换能力，建成覆盖全县的大容量、高速率、安全可靠、介入便利、灵活多样的信息基础传输网络；推进农村网络“村村通”工程，建立冬季农产品网上交易平台，建立和完善农产品产地溯源、远程防疫系统、水库防洪数字系统和农业科技110系统；加快推进电信网、广播电视网、计算机网络“三网”融合。

排水状况：目前，陵水县排水系统不完善，县城现有的排水管渠基本为合流制，各乡镇大部分为雨污自然排放。2011年由陵水县政府投资建设陵水县城污水处理厂工程，总投资15000万元，近期规模日处理污水1.5万吨，远期日处理3万吨，厂区占地75亩，近期投资7860万元。分为厂区工程和配套管网工程。管网工程分别有沿防洪堤主管3257m，和排洪沟1号主管长2800m，和沿排洪沟2号主管长2600m，分别收集县城片区污水，县城污水经截流井汇入主管流入污水处理厂进行处理。

（2）公共事业建设

陵水县的公共设施系统发展较快，公共设施门类基本齐全：

医疗卫生：2015年全年新型农村合作医疗参合率达到100%，与上年持平。全县共有各类卫生机构163个，同比增长3%。其中疾病预防控制中心1个，妇幼保健机构1个，专科疾病防治机构2个，社区卫生服务机构4个，年末乡镇卫生院17个。全县共有医院病床位839张；各类卫生技术人员1721人。其中执业医师562人（含执业助理医师320人），注册护士537人。其中陵水县人民医院新院于2009年1月投入使用，位于陵（城）文（罗）公路约2公里处北侧，占地面积176亩，建筑面积30111平方米，病床编制420张，科室设置30个，功能设施齐全，医疗设备先进，综合救治能力大大提高。

基础教育：2015年，全县各级各类学校190所，其中职业中专1所，占地面积41958平方米，建筑面积19773平方米，在校学生人数802人；完全中学3所；乡镇初级中学11所，九年一贯制学校3所；民办学校5所，小学和小学教学点105所，幼儿园62所（其中公办幼儿园9所，民办幼儿园53所）全县中小学在校生41106人，其中，职业中专802人；完全高中2944人员，普通中学10040人（包括初级中学、九年一贯制学校和民办学校）小学27320人，在园（班）幼儿8429人。全县中小学和公办幼儿园教职工4530人，其中小学教职工1894人，普通中学教职工993人。

文化：2015年，全县共有各类艺术表演团体（含社会民营团体）3个，文化馆1个，档案馆1个，公共图书馆1个。全县有线电视实际用户达38000户，比上年增长37.54%。广播综合人口覆盖率和电视综合人口覆盖率分别达96.13%和93.57%。扎实推进行政村文化活动室建设，完成全县99个文化室建设。积极开展农村公益电影放映，完成放映2086场次。

体育：2015年，全县成功举办了碧桂园·珊瑚宫殿杯2015年中国（陵水）国际羽毛球挑战赛、中国2015年LPGA蓝湾高尔夫球大师赛、2015年羽毛球冠军表演赛、2015年“力加杯”海南省篮球赛、2015年环岛自行车赛、2015年全国广场舞总决赛、2015中华龙舟大赛总决赛、2015全国自由式男子摔跤赛、2015全国“俱乐部杯”羽毛球赛等大型赛事。在群众体育方面，先后举办了全县中国象棋、围棋比赛、元宵返乡大学生篮球赛、陵水县第二届青年足球联赛、陵水县首届国际象棋联谊赛、2015年陵水县首届国际象棋少儿精英赛和县第三届体育运动会、县第一届残疾人运动会等重大赛事。

第二节 测评区域简介

本项工作范围分“镇区范围内”和“镇区范围外”两部分参考价格。其中“镇区范围内”界定参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价成果》中城镇土地定级及基准地价覆盖范围，未在覆盖范围内但位于镇域内的界定为“镇区范围外”。

第三节 工作目的

委托咨询方陵水黎族自治县国土资源局因农村宅基地征收补偿的需要，特委托海南正理土地评估有限公司对委托区域农村宅基地土地使用权价格水平进行咨询，为委托咨询方制定农村宅基地征收补偿政策提供价格参考。

第二篇 陵水黎族自治县农村宅基地征收补偿参考价格成果

第一节 评估遵循的技术标准与原则

1.1 工作依据

本次工作遵循国家、地方的有关法律法规及政策等相关规定。具体包括：

（1） 法律法规

①《中华人民共和国资产评估法》

②《中华人民共和国土地管理法》

③《中华人民共和国物权法》2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过并公布，自2007年10月1日起施行。）

④《海南经济特区土地管理条例》（根据2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南经济特区土地管理条例〉的决定》第四次修正，自2014年11月1日起施行。）

⑤《国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2013〕97号）

⑥海南省集体建设用地管理办法（试行）[琼府办（2013)60号]

（2）技术规范

①《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2014

②《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014

③《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）

（3）其他有关文件

①国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

②《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》（海南省人民政府以琼府函[2016]138号文于2016年7月21日批准海南省国土资源厅在门户网上公布执行，海南省国土资源厅于2016年7月28日起公布并实施。）

③《海南省人民政府关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准地通知》（琼府[2014]36号）

1.2  基本原则

（1）替代原则：土地价值测评以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，测评结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

（2）最有效利用原则：土地价值测评以测评对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

（3）预期收益原则：土地价值测评以测评对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据的原则。

（4）供需原则：土地价值测评以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求的结构性变化。

（5）贡献原则：土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。

（6）报酬递增递减原则：按照经济学中的边际效益递减原则，在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

（7）变动原则：城市土地价格受供求关系、社会经济发展水平、自然人文环境和区位条件等多种因素的影响，其高低水平经常处于动态变化之中。因此估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，动态分析陵水县的地价历史变化过程、规律及发展趋势，对测试对象的土地价值进行测评。

（8）价值主导原则

土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。

（9）审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

（10）公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

（11）综合分析原则：对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，并进行测算。

第二节 测评技术思路

根据海南省人民政府于2014年7月3日颁布的《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准地通知》琼府［2014］36号第二条“征收农村集体建设用地，参照所在片区的国有建设用地使用权进行评估补偿，其中征收农村村民宅基地、乡村公共设施和公益事业用地的，参照所在区片的国有划拨建设用地使用权进行评估补偿”，本次评估农村宅基地价格参照国有划拨建设用地使用权价格进行测评。

根据《协议出让国有土地使用权规范》（试行）文件，划拨土地使用权转让时，应缴纳土地出让金，应缴纳的土地使用权出让金额为拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格减去拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。同时，根据《海南经济特区土地管理条例》第五十七条规定：划拨土地使用权转让的，由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金。故本次测评以相同条件下的国有出让土地使用权价格扣除40%后即为测评对象国有划拨土地使用权权益价格。

鉴于《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》新近公布，评估基准日是2016年6月30日，基准地价修正系数是在分析基准地价所在区域每一块土地条件的基础上形成的，而且建立了完整的修正体系，实用性和时效性强，故选用基准地价系数修正法估算测评对象所在区域的国有出让土地使用权比较可行。在测算国有出让土地使用权价值时，首先选取对应的基准地价，运用相应用途的修正体系进行测算，再根据评估经验对每个区域的区位条件、市场等因素对测算结果进行修正，作为该区域测评对象土地使用权市场价值。

第三节 测评方法介绍

1.1 测评方法的确定

根据《城镇土地估价规程》，通常的地价测评方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等，测评方法的选择应按照地价测评技术原则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及工作目的等，选择适当的测评方法。

估价人员通过实地查勘，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据测评对象的实际情况，结合工作目的，决定采用基准地价系数修正法测评测评对象的价格。

1.2选择测评方法的依据

（1）方法采用的理由

①鉴于本次工作目的是为政府制定征收标准提供参考，考虑标准的权威性、政策制定的一贯性，选择基准地价系数修正法进行测评是可行的。基准地价修正系数是在分析基准地价所在区域每一块土地条件的基础上形成的，《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》中建立了完整的修正体系，海南省国土资源厅编制了海南省各市县的地价指数，因此该修正体系也是可用的。故本次测评可以选用基准地价系数修正法。

（2）未采用方法的理由

①测评对象没有详细的规划指标，且开发完成后的价值不宜确定，不符合剩余法测算的要求，故不宜采用剩余法进行测评。

②测评对象作为农村宅基地，近期随着经济较快发展，采用成本累加方式得出积算价格来代替项目的价格水平，已经不能反映现状价格水平，特别是城镇建成区域。虽然城镇建成外采用成本逼近法可行，但为保证城镇内、外土地征收的公允性，故本次测评不宜选用成本逼近法。

③测评对象位于陵水县，周边出租市场不活跃，确定收益水平有一定的难度，本次测评不宜采用收益还原法。

④测评对象位于陵水县，土地用途为农村宅基地，测评对象作为农村宅基地，所在区域同类型的交易实例近三年交易案例少，故本次测评不宜选用市场比较法。

综上所述，结合工作背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经过综合分析，我们决定在本报告中采用基准地价系数修正法进行测评。

第四节 测试过程

4.1以“椰林镇——镇区范围内”为例

A、采用基准地价系数修正法测算国有出让使用权土地价格

基准地价系数修正法是按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商服、住宅、工矿仓储等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等估价成果，按照替代原则，就测评对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取测评对象在测评基准日价格的方法。

（1）基准地价简介

①基准地价成果简介

根据海南省人民政府以琼府函[2016]138号文于2016年7月21日批准海南省国土资源厅在门户网上公布执行及海南省国土资源厅发布公告，确定《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》于2016年7月28日起实施。

陵水黎族自治县基准地价的评估基准日为2016年6月30日，分商服、住宅、工矿仓储三种用途进行级别划分及地价评估，其中商服用地分4个级别，住宅用地分5个级别，工矿仓储用地分3个级别，陵水黎族自治县城镇土地评估商服共计191片区（含路线价），住宅共205个片区，工业共40个片。

②基准地价内涵

住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2016年6月30日，平均容积率为1.2，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。

③平均基准地价的确定

测评对象位于陵水县椰林镇镇区内，椰林镇镇区内界定参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价成果》中“陵水黎族自治县椰林镇住宅用地城镇土地级别及基准地价图”所覆盖范围。另根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“第二部分城镇住宅用地城镇土地定级及基准地价成果”，椰林镇共分为23个区片，椰林镇R1-椰林镇R23区片的价格分别为1600元/平方米、1650元/平方米、1950元/平方米、1650元/平方米、1800元/平方米、1650元/平方米、2050元/平方米、1950元/平方米、1450元/平方米、2250元/平方米、1600元/平方米、1650元/平方米、2200元/平方米、2300元/平方米、1900元/平方米、1680元/平方米、2100元/平方米、1300元/平方米、1700元/平方米、1450元/平方米、1500元/平方米、1200元/平方米、1400元/平方米，另根据各区片土地面积的权重，测算得到椰林镇平均基准地价为1747元/平方米。

ii、基准地价修正体系

住宅用地地价除受基础设施开发程度、商服繁华度、交通条件、公用设施、基础设施、公共设施、自然环境、人口状况等区域因素的影响外，还受宗地个别条件，如宗地形状、临路状况、容积率、使用年限等因素的影响。以下就这些影响因素分别加以分析，建立适当的修正体系。地价测算公式：

Pi＝P×Py×Pq×（1+ K）×ΠS+基础设施开发程度费用差异

式中：Pi ─ 测评对象地价

P ─ 测评对象对应的基准地价

Py─土地用途修正系数

Pq─期日修正系数

K ─ 测评对象区域影响因素总修正值

ΠS ─ 测评对象个别因素修正系数的乘积

其中：

Ki ─ 第i个测评对象区域因素修正系数

（3）用途修正

根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“土地用途修正系数说明表”，本次评估先测算国有出让土地使用权价格，故取城镇住宅用地用途修正系数100%。

土地用途修正系数说明表

（4）交易期日修正

本次评估的测评基准日为2018年3月13日，而基准地价基准日为2016年6月30日，期间地价有所变动，故本次评估对其进行期日修正。参考海南省地价监测体系数据采集及测算结果，2016年7月至测评基准日陵水县住宅用地的地价指数见下表：（地价指数的基年确定为2016年7月）

2017年底至测评基准日的地价尚未公布，期间地价水平浮动不明显，此期间不作修正，则至本次测评基准日的交易期日修正系数为1.101。

（5）基础设施开发程度修正

基础设施开发程度费用差异＝测评对象价值定义中设定的土地开发程度下的土地开发费用－基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用。

①根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》，参照平均基准地价的测算过程，可得土地开发程度为“中配置五通一平”，其开发费设定为169元/平方米（11.27万元/亩），即完全“五通一平”的62.59%，完全“五通一平”基础设施开发费为270元/平方米（18万元/亩）。

②基础设施开发程度修正

五通一平配套程度说明表

估价人员根据现场勘察获得的资料，参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》，并根据“五通一平配套程度说明表”要求，对照表中各项比例修正系数，分别对通路、通电、通讯、通给水、通排水及土地平整六个单项进行修正。

i、通路修正系数的确定

测评对象所处区域有主干道路通过，路面质量较高。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为27%。

ii、通电修正系数的确定

测评对象所处区域建有变电站，通过架杆明线输送电源，电力供应充分，达到规划设计标准。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为13%。

iii、通讯修正系数的确定

测评对象所处区域通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为16%。

iv、供水修正系数的确定

测评对象所处区域有水厂，供水系统呈循环状，供水能满足需要，达到规划设计标准。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为9%。

v、排水修正系数的确定

测评对象所在区域建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污，达到规划设计标准。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为20%。

vi、土地平整修正系数的确定

测评对象地面平整，可以利用。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为5%。

vii、区片基础设施开发程度修正系数

宗地基础设施开发程度修正系数

=27%+13%+16%+9%+20%+5%=90%

宗地地价定义中设定基础设施开发费用

=270×90%=243.00（元/平方米）

③基础设施开发程度费用差异=243.00－169=+74（元/平方米）

（6）区域因素修正

椰林镇住宅用地区域因素修正系数指标说明表

椰林镇住宅用地区域因素修正系数表

估价人员经现场调查及查看有关资料，并参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中“椰林镇住宅用地区域因素修正系数指标说明表”和“椰林镇住宅用地区域因素修正表”，综合权衡，确定测评对象区域因素修正系数，详见下表:

测评对象区域因素条件说明及修正系数确定表

（7）个别因素修正

①容积率修正

根据《陵水黎族自治县人民政府办公室关于印发县个人建房报建管理暂行办法的通知》{陵府办〔2016〕176号}第二章第五条规定，每户宅基地面积不得超过175平方米，总建筑面积不得大于300平方米，故本次测评测评对象容积率设定为=300÷175=1.7143。查《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“住宅用地容积率修正系数表”，采用内插法得容积率修正系数为1.1109。

住宅用地容积率修正系数表

（注：注：对于表中列出的容积率，当R1< R< R2时其修正系数可用下列公式求取：X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)。其中，X为所需求出的容积率修正系数；R为X对应的容积率；R1、R2为上述容积率修正系数表中所列的容积率；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数）

②土地使用年期修正

本次评估国有出让土地使用权价格时，住宅用途土地使用年限按住宅用地法定最高出让年限设定为70年，自测评基准日起算。查《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“住宅用地使用年期修正系数表”，取年期修正系数为1.0000。

住宅用地使用年期修正系数表

③面积状况修正

本次测评对象均为小面积的农村宅基地，面积均对土地利用极为有利。查《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“住宅用地宗地面积修正说明表”，取面积状况修正系数为1.10。

住宅用地宗地面积修正说明表

④宗地形状修正

测评对象形状一般规则，形状对土地利用无不良影响，查《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“住宅用地宗地形状修正说明表”，取宗地形状修正系数为1.00。

住宅用地宗地形状修正说明表

⑤临路、临河状况修正

本次测评对象为椰林镇镇区内范围，结合测评目的，本次测评不考虑临路情况修正。

临路、临海、临河（江、湖、水库）状况修正说明表

注：按临路现状修正，道路路面宽度大于或等于5米以上道路才作临路修正，临路路面宽度小于5米或临规划道路按不临路修正。

⑥个别因素修正系数的确定

个别因素修正系数=（1）×（2）×（3）×（4）

= 1.1109×1.0000×1.10×1.00

=1.2220

（8）计算土地价格

Pi＝P×Py×Pq×（1+K）×ΠS+基础设施开发程度费用差异

=1747×100%×1.101×（1+1.4%）×1.2220+74

=2457（元/平方米）

B、确定测评对象农村宅基地的土地价格

（1）以上测算价格为国有出让土地使用权价格，而测评对象为农村宅基地，本次评估农村宅基地价格参照国有划拨建设用地使用权价格进行测评，国有划拨土地使用权权益价格为相同条件下的国有出让土地使用权价格扣除40%。则

国有划拨土地使用权土地单价=国有出让土地使用权土地单价×（1-40%)=2457×（1-40%)

=1474（元/平方米）

（2）根据估价人员的估价经验，测评对象位于陵水县椰林镇，其区位条件优，供给量较小，结合宗地土地用途经综合分析，估价对象所处的区位条件对土地开发利用较优有利，取区位修正系数为1.55。

测评对象土地单价=1474×1.55

=2285（元/平方米）

4.2以“椰林镇——镇区范围外”为例

A、采用基准地价系数修正法测算国有出让使用权土地价格

基准地价系数修正法是按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商服、住宅、工矿仓储等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等估价成果，按照替代原则，就测评对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取测评对象在测评基准日价格的方法。

（1）基准地价简介

①基准地价成果简介

根据海南省人民政府以琼府函[2016]138号文于2016年7月21日批准海南省国土资源厅在门户网上公布执行及海南省国土资源厅发布公告，确定《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》于2016年7月28日起实施。

陵水黎族自治县基准地价的评估基准日为2016年6月30日，分商服、住宅、工矿仓储三种用途进行级别划分及地价评估，其中商服用地分4个级别，住宅用地分5个级别，工矿仓储用地分3个级别，陵水黎族自治县城镇土地评估商服共计191片区（含路线价），住宅共205个片区，工业共40个片。

②基准地价内涵

住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2016年6月30日，平均容积率为1.2，出让年期为70年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价格，地价以地面价元/㎡表示。

③平均基准地价的确定

测评对象位于陵水县椰林镇镇区外但位于椰林镇镇域内，椰林镇镇区外界定参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价成果》中“陵水黎族自治县英州镇住宅用地城镇土地级别及基准地价图”未覆盖范围。另根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的应用需要说明的问题“基准地价覆盖范围外的国有建设用地评估，可参照其临近区片的同类用途基准地价及其修正体系”，本次测评对象为椰林镇镇区外，未在基准地价覆盖范围，本次评估参照椰林镇R22号片区，基准地价为1200元/平方米。

ii、基准地价修正体系

住宅用地地价除受基础设施开发程度、商服繁华度、交通条件、公用设施、基础设施、公共设施、自然环境、人口状况等区域因素的影响外，还受宗地个别条件，如宗地形状、临路状况、容积率、使用年限等因素的影响。以下就这些影响因素分别加以分析，建立适当的修正体系。地价测算公式：

Pi＝P×Py×Pq×（1+ K）×ΠS+基础设施开发程度费用差异

式中：Pi ─ 测评对象地价

P ─ 测评对象对应的基准地价

Py─土地用途修正系数

Pq─期日修正系数

K ─ 测评对象区域影响因素总修正值

ΠS ─ 测评对象个别因素修正系数的乘积

其中：

Ki ─ 第i个测评对象区域因素修正系数

（3）用途修正

根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》中的“土地用途修正系数说明表”，本次评估先测算国有出让土地使用权价格，故取城镇住宅用地用途修正系数100%。

土地用途修正系数说明表

（4）交易期日修正

本次评估的测评基准日为2018年3月13日，而基准地价基准日为2016年6月30日，期间地价有所变动，故本次评估对其进行期日修正。根据海南省地价监测体系数据采集及测算结果，2016年7月至测评基准日陵水县住宅用地的地价指数见下表：（地价指数的基年确定为2016年7月）

2017年底至测评基准日的地价涨幅不明显，此期间地价不做修正，则至本次测评基准日的交易期日修正系数为1.101。

（5）基础设施开发程度修正

基础设施开发程度费用差异＝测评对象价值定义中设定的土地开发程度下的土地开发费用－基准地价所对应土地开发程度下的区域平均土地开发费用。

①根据《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》，查表获知，土地开发程度为“中配置五通一平”，其开发费设定为完全“五通一平”的45%，即121.50元/平方米（8.1万元/亩），完全“五通一平”基础设施开发费为270元/平方米（18万元/亩）。

②基础设施开发程度修正

五通一平配套程度说明表

估价人员根据现场勘察获得的资料，参照《陵水黎族自治县城镇土地定级及基准地价评估成果》，并根据“五通一平配套程度说明表”要求，对照表中各项比例修正系数，分别对通路、通电、通讯、通给水、通排水及土地平整六个单项进行修正。

i、通路修正系数的确定

测评对象所处区域有主干道路通过，路面质量一般。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为22%。

ii、通电修正系数的确定

测评对象所处区域有输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为10%。

iii、通讯修正系数的确定

测评对象所处区域有主要的通讯电缆、电线经过，接线方便。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为10%。

iv、供水修正系数的确定

测评对象所处区域邻近水厂，用水条件基本便利。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为8%。

v、排水修正系数的确定

测评对象所在区域雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为16%。

vi、土地平整修正系数的确定

测评对象地面平整，可以利用。对照表中取值范围，并经估价人员认真分析及判断，取修正系数为4%。

vii、区片基础设施开发程度修正系数

宗地基础设施开发程度修正系数

=22%+10%+10%+8%+16%+4%=70%

宗地地价定义中设定基础设施开发费用

=270×70%=189.00（元/平方米）

③基础设施开发程度费用差异=189.00－121.50=+67.5（元/平方米）

（6）区域因素修正

椰林镇住宅用地区域因素修正系数指标说明表