法治自然｜租赁土地≠随意建设！珠海一水产公司非法占地被重罚
租赁土地，不等于可以随意建设。未办用地审批就硬化地面、建餐厅、搭板房，属于非法占用土地。即便事后主动拆除，仍要承担法律责任。
一、案情简介
2026年4月，市自然资源局根据有关线索对香洲区南屏镇某地块违法占地建设越野车基地等问题开展核查。经立案调查，珠海市某水产公司承租涉案地块后，未经县级以上自然资源主管部门批准，擅自在该地块内修建某餐厅、风雨连廊硬底化地面、杂物房、透明包间以及临时板房用于越野车基地客服中心、越野车停放棚和员工宿舍，经营餐厅、户外露营、户外拓展、小型越野车等项目。
二、调查与处理
经测量调查及内业核查，该公司违法占用土地建设建（构）筑物的面积为4778.77平方米（约7.17亩），其中建设用地2308.35平方米，一般农用地2454.84平方米，耕地15.58平方米。市自然资源局认定，该公司的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条第一款的规定，构成非法占用土地。2026年6月24日，市自然资源局依法对该公司作出行政处罚，罚款人民币977547.42元。
三、法律分析
（一）案情分析
本案中，该公司在未经自然资源主管部门审核同意办理建设用地审批手续情况下，占用土地修建餐厅、临时板房、硬底化地面等，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条第一款的规定，构成非法占用土地的违法行为。鉴于该公司在违法行为发生后，积极配合执法部门调查，主动拆除违法建（构）筑物，符合《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条第一项“主动消除或者减轻违法行为危害后果的”之规定，应当从轻处罚。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五十七条第一款的规定，结合《广东省自然资源行政处罚自由裁量权实施基准》土地类序号5的有关规定，市自然资源局决定采用各裁量档次下限的裁量标准作出罚款。同时，鉴于该公司已对非法占用的土地上的建（构）筑物自行拆除，地上已无建筑物和其他设施，无需再给予“限期拆除”或者“没收”在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的行政处罚。
（二）法律适用
1.《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
2.《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
3.《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五十七条第一款：依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米100元以上1000元以下。
5.《广东省自然资源行政处罚自由裁量权实施基准》土地类序号5：占用建设用地或未利用地，可以并处每平方米100元（含）以上300元以下的罚款；占用除耕地以外的其他农用地，可以并处非法占用土地每平方米300元以上500元以下的罚款；占用永久基本农田以外的耕地，可以并处非法占用土地每平方米500元以上800元以下的罚款。
6.《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条第一项：当事人有下列情形之一，应当从轻或者减轻行政处罚：（一）主动消除或者减轻违法行为危害后果的。
四、典型意义
本案是企业租赁土地后，未依法办理用地审批手续，擅自改变土地用途、违法建设经营设施的典型非法占地案件，对市场主体、土地承租方具有较强警示教育作用。
一是厘清土地租赁不等于可以随意建设的认知误区。土地租赁仅代表取得土地使用权益，建设行为仍必须严格履行农用地转用、建设用地审批等法定程序。无论土地通过何种方式取得，未经自然资源主管部门批准，擅自在土地上实施硬底化、修建建（构）筑物，均属于非法占用土地违法行为，企业不能以已签订土地租赁合同为由规避用地审批法律义务。
二是体现宽严相济的行政执法理念。本案当事人案发后积极配合调查，主动自行拆除全部违法建（构）筑物，主动消除违法后果，执法部门依据行政处罚法从轻处罚规定，结合广东省自然资源行政处罚自由裁量基准，按下限作出罚款处罚，既对非法占地行为予以惩戒，又充分考量当事人纠错悔过情节，做到过罚相当，实现法律效果与社会效果相统一，为同类案件裁量处理提供参考样本。
三是强化农用地保护导向，严守国土空间管控要求。涉案地块包含一般农用地、耕地，农用地尤其是耕地受法律严格保护，严禁未经审批擅自硬化地面、修建经营性设施。本案的查处，彰显自然资源部门严格落实国土空间规划管控，严厉打击擅自将农用地转为建设用地的违法行为，坚决守住耕地和农用地保护底线的执法决心。
四是发挥以案释法普法警示作用。提醒各类经营主体开展项目前期，务必开展用地合规审查，主动核实地块国土空间规划地类，依法办理用地审批手续，杜绝“先建设、后补手续”的侥幸心理。同时也警示土地出租方，不能只关注土地租金收益，放任承租方在土地上实施违法建设，共同守住土地管理法律红线。自然资源部门将持续强化违法占地排查与查处力度，对各类非法占用土地行为依法严肃处理。